“龙湖决口，实在无法理解。标杆！”10月31日，在房地产企业工作了近20年的地产人士黄财看到龙湖集团(00960.HK)股价暴跌超过40%的新闻时惊呼。

龙湖集团似乎虚惊一场，而旭辉控股集团(00884。HK)，同样是房地产企业的高材生，却面临着实实在在的偿债压力。

11月1日，旭辉集团发布公告称，自今年10月起，公司因无法与境外债权人达成协议，暂停支付所有境外融资应付本息。





中国前女首富退休了，一个职业经理人团队接手。

龙湖股价的“震荡”是由其10月28日宣布吴亚军辞任执行董事、董事会主席及提名委员会主席，由陈接任而引发的。卸任后，吴亚军担任龙湖集团战略发展顾问。

他是吴亚军龙湖集团的灵魂人物，1964年出生，现年58岁。9年前，他创办了龙湖集团。在房地产市场低迷的时候，吴亚军的辞职引起了资本市场的恐慌。两个多月前，龙湖集团也因金融危机传闻遭遇市场做空，股价也大幅下跌。

10月30日，龙湖集团召开投资人会议。吴亚军强调，接班的原因是为了推动龙湖集团的公司治理，还有一个原因是由于常年糖尿病和甲状腺疾病，身体撑不住，精力跟不上。

吴亚军说，原计划是今年8月份中期业绩出来的时候交给陈，但当时正好人手不够，所以推迟到现在。同时，她还表示，从2021年7、8月份开始，陈一之一直负责公司的整体市场。

伟大的接班人陈出生于1982年，毕业于清华大学土木工程系。他今年刚满40岁，正值壮年。2008年加入龙湖，历任工程经理、项目总经理、区域公司总经理、集团地产渠道总经理。

除了陈之外，龙湖集团新的管理团队比较年轻，而且主要集中在内部培养。执行董事赵毅，1977年出生，2006年加入龙湖；执行董事申英，1975年出生，波士顿大学硕士学位。非执行董事夏，1977年出生，清华大学法学硕士，2007年就职于龙湖；邵，另一名非执行董事，1965年出生。1992年毕业于中国人民大学，经济学硕士，2006年加入龙湖集团。

吴亚军说，这是一支优秀的职业经理人团队。她的理想是将龙湖集团打造成为职业经理人的公司治理标杆，并强调龙湖集团目前财务稳健。

10月11日，龙湖集团发布财报显示，1-9月，龙湖集团共实现销售额1455.6亿元，销售面积890.6万平方米。第三季度全口径销售额598亿元，同比回调。7月份以来，房地产销售形势持续回暖。9月份，集团房地产开发业务实现销售额192.2亿元，权益销售额114.9亿元。

从债务结构来看，截至今年上半年末，龙湖集团已连续6年保持“三条红线”绿档。是民营房企的优秀学生，被称为民营房企的“最后一道防线”。其中，现金与短期债务之比为4.07，平均期限为6.28年。一年内到期的短期债务约占10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。

虽然龙湖集团强调接过接力棒没有特殊意义，但市场的解读是一大利空。10月31日，龙湖集团股价暴跌。金融稳定是否永远是悬在房地产企业头上的达摩克利斯之剑，任何不利的信息都可能引起股价震荡。

在投资者会议上，吴亚军表示，从第三季度开始，龙湖集团的销售已经恢复正常，年内到期的债务已经还清，明年到期的债券正在提前准备。

10月31日中午，龙湖集团宣布提前偿还2023年到期的银团贷款，还款金额为51亿港元。同时，龙湖集团还披露，10月31日早盘期间，公司控股股东已在公开市场增持龙湖集团股份300万股，总投资额近3000万港元。

这无疑是宣告龙湖集团财务稳健，投资者无需过度担心甚至恐慌。二级市场反应良好。10月31日，其股价从低点反弹超过20%，次日上涨8.2%，11月2日继续上涨18.85%。



三线“绿档”旭辉控股暂停偿债，多家房企债务封顶。

正式暂停还债的旭辉控股，一度被视为非常稳健的高材生。

事实上，单看财务数据，旭辉控股表现亮眼，上半年销售额全国排名第15。截至2022年6月30日，公司资产负债率、净负债率、现金不含预收账款短期负债率分别为67.7%、78.5%、1.62倍。“三条红线”保持绿色，一年内到期的短期债务仅占17%。此外，2022年没有公开市场刚性到期债券。

不仅如此，旭辉控股上半年拿地支出36亿元。虽然数额不大，但在民营房企普遍萎缩的情况下，还是比较少见的。

另一方面，上半年旭辉控股合同销售额631.4亿元，同比下滑53.6%；净利润19亿元，同比下滑64.5%。尽管如此，旭辉控股仍是极少数盈利的民营房企，回报740亿，经营性现金流为正。值得注意的是，其手头现金达312.45亿元。

9月底，旭辉控股董事局主席林忠在内部信中提到，“在资本监管方面，‘停贷潮’使得很多政府实际上进一步收紧了监管资金的回笼，导致房企流动性进一步承压。这也在客观上造成了虽然我们账上还有300多亿现金，但大部分都满足不了企业的合理按需使用。”

融资依然困难。11月1日，旭辉控股发布公告称，“9月以来，市场进一步恶化，销售疲软，行业融资越来越困难。集团现金流恶化超出预期。”

从去年年底开始，旭辉控股实际上是一家优先提供融资支持的民营房企。今年以来，旭辉控股已在海外融资约5亿美元，至少比很多失去融资能力的房企要好。

9月21日，旭辉控股完成2022年第二期中期票据簿记建档，发行规模12亿元。中债信用促进投资有限公司(以下简称“中债促进公司”)提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证。